Parlons logements et chiffres (1)

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1) Le partage des terres à envisager au-delà d’une parcelle cadastrale*

2) Le bâti futur sur WB: 163 à 168 nouveaux logements dans le quartier du champ des Cailles

3) Le bâti existant

3.1.) Hector Denis: 40 logements sociaux

3.2.) 130 à 140 maisons unifamiliales vides dans le Floréal

3.3) 3.154 logements sociaux vides au 31/12/2015 en Région bruxelloise

3.4) 15.000 à 30.000 logements vides en Région bruxelloise

3.5) 3.386 à 5.191 logements potentiels au-dessus des commerces, espace vide actuellement inexploité

3.6.) Les bureaux vides

 


1) Le partage des terres à envisager au-delà d’une parcelle cadastrale*

Le partage est une valeur essentielle au vivre ensemble. Même et surtout au XXIème siècle.

Pour essentielle qu’il soit, le partage des terres pour du logement ne se mesure pas exclusivement à l’échelle d’une parcelle cadastrale (ici le champ des Cailles). Le partage s’apprécie à l’échelle d’une Région, si pas d’une ville, du moins d’une commune ou encore d’un quartier.

Or quelque 200 nouveaux logements sont déjà prévus dans le quartier. Et d’autres dans la commune.

2) Le bâti futur sur WB: 163 à 168 nouveaux logements dans le quartier du champ des Cailles

Selon le Plan Logement communal :

  1. Archiduc Sud: projet de construction de 59 logements moyens locatifs (voy. ici)
  2. Gerfaut – Archiduc Nord: projet de construction de 39 logements moyens, d’un habitat communautaire de 10 unités pour seniors, d’un habitat communautaire de 16 unités pour jeunes en semi-autonomie, ainsi que d’un espace casco de co-working (voy. ici)
  3. Loutrier: Projet de construction de 12 logements moyens acquisitifs. Le terrain est actuellement en friche depuis 2 ans alors qu’il hébergeait jusqu’alors des parcelles potagères. Les usagers-ères en ont été chassé-es.
  4. Petit Caille : Projet de construction de 25 à 30 logements sur le « Petit Caille » (terrain communal jouxtant le champ des Cailles – voy. ici). Le site est actuellement boisé.
  5. Pêcheries: en cours de construction de 2 logements

Sous- total : 163 à 168 logements moyens

A ces logements prévus, il convient d’ajouter :

  1. Drève des Weigelias, 6 (selon voy. ici; voy. cependant ici le Président du CPAS qui parle du n°6, drève des Weigelias « en vue d’y installer de nouveaux bureaux, lumineux, aérés et insonorisés »)

 Sous-total : 163 à 168 logements moyens

Ces chiffres augurent de l’arrivée de plus de 800 nouvelles/nouveaux habitant-es dans le quartier.

Par ailleurs, ce choix politique pour des logements est sujet à questionnement quand l’on sait que la demande urgente, voire extrêmement urgente, vise essentiellement le segment des logements à bas revenus, autrement dit, les logements sociaux…

Ceci dit, s’il est vrai que Watermael-Boitsfort peut et doit concéder des efforts à l’instar de toute la Région, il reste qu’elle affiche le plus haut taux de concentration de logements sociaux (19% du bâti).  A comparer à la moyenne régionale (7%) ou à ses voisines comme à Ixelles ou Uccle (< 5%) (voy. ici ou ici).  Plus, dans le quartier statistique des Trois Tilleuls dont fait partie le champ des Cailles, le taux de logements sociaux flirte avec les 60%.

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A ce propos, penchons-nous sur le bâti existant…

 

3) Le bâti existant

3.1.) Hector Denis: 40 logements sociaux

Le Plan communal Logement prévoit la rénovation/réhabilitation de 40 logements sociaux dans le bâtiment nommé Hector Denis.  Celui-ci appartient à la société coopérative de Logements sociaux Floréal

3.2.) 130 à 140 maisons unifamiliales vides dans le Floréal

A côté de ces nouvelles constructions et de la rénovation en projet de 40 logements à Hector Denis, il convient de mettre en lumière les 130 à 140 logements vides en attente de rénovation depuis de trop nombreuses années dans la cité-jardin Floréal (voy. cependant, sur le site de Céline Frémault en date du 22 septembre 2015, le tableau à jour au 31 décembre 2013 qui chiffrait à 178 le nombre de logements vides dans Floréal).

Lorsque les citoyen-nes évoquent ces maisons vides, il leur est rétorqué que les rénovations sont budgétisées.  Budgétisées ou non, il n’en demeure pas moins que ces maisons demeurent vides.  Cette réponse ne répond donc pas à leur étonnement face à la lenteur des procédures, ces maisons abandonnées se détériorant de surcroît.

Données au 31/12/2013 (sources : statistiques SLRB)

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3.3) 3.154 logements sociaux vides au 31/12/2015 en Région bruxelloise

Le nombre de logements sociaux vides, au lieu de se résorber, a accru. Si selon le tableau ci-dessus, on comptait 3.113 logements sociaux vides sur un parc de 42.355 logements sociaux (chiffres obtenus en additionnant les différents totaux du tableau), les derniers chiffres avancés par la Ministre en janvier 2016 font état de 3.154 logements sociaux inoccupés en date du 31 décembre 2014 (p. 103 de ce document :Questions-Réponses au Parlement de la RBC 15 janvier 2016

Par ailleurs, sur le site de Céline Frémault, cette dernière mentionne que 365 logements inoccupés sont concernés par le plan d’investissement 2014-2017.

Autrement dit, sur 3.154 logements sociaux vides, le plan d’investissement 2014-2017 prévoit la rénovation de 365 logements, soit 11,5 % des logements vides.

Dans le même temps, la Ministre indique que « le 20-21 septembre 2013, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale adoptait le plan ‘’Alliance habitat ‘’ avec notamment la construction de 4000 logements dont 3000 sociaux et 1000 moyens».

Autrement dit, le Gouvernement bruxellois a projeté la construction de 4000 nouveaux logements dont 3.000 sociaux et 1.000 moyens, tout en prévoyant la rénovation de 365 logements entre 2014 et 2017.

Dès lors qu’il est plus écologique de rénover des logements plutôt que de construire, la priorité dévolue à la construction de nouveaux logements ne peut que nous interpeller.

3.4)  15.000 à 30.000 logements vides en Région bruxelloise

De l’aveu même de la Ministre du Logement en décembre 2014, la Région bruxelloise ne dispose pas d’inventaire global de l’inoccupation des logements (voy. C.R.I. COM 27 (14/15), p. 33).

Il convient alors de se tourner vers des indicateurs, notamment les compteurs d’eau et d’électricité dans les logements.

« 15.668 compteurs d’eau en 2013 et 46.556 compteurs d’électricité entre octobre 2013 et octobre 2014 montrent une consommation inférieure aux seuils minimaux légaux » .

« Les chiffres de 15.000 à 30.000 logements vides sont proches de la réalité. Ils représentent environ 3% à 5% du parc immobilier bruxellois, estimé à 500.000 unités »

En assemblant les chiffres, on apprend ainsi que Bruxelles compte:

500.000 logements (chiffres 2016)

  • dont 42.355 logements  sociaux (chiffres de décembre 2013), dont 3.154 vides
  • dont 1.131 relèvent du Fonds du Logement (chiffre 2013) dont 266 sont vides

Sur les 500.000 logements,

15.000 à 30.000 logements sont vides

  • parmi lesquels 5.000 seraient libres directement**
  • parmi lesquels 3.154 sont des logements sociaux (3.154 logements sociaux vides sur 42.355 logements sociaux bâtis)
    • dont 2.186 nécessitent des rénovations
    • dont 1.901 sont en rénovation
    • dont 285 nécessitent l’élaboration d’un projet
      • parmi lesquels les 130 à 140 logements de Floréal
  • parmi lesquels 266 relèvent du Fonds du Logement (chiffre 2013)

 

Et, lorsque l’on sait que deux logements en moyenne pourraient être réalisés dans une habitation vide, on réalise le potentiel qu’il y a là, potentiel à mettre en regard du nombre de ménages demandeurs d’un logement social (32.000). Ceci, sans compter les 1.500.000 m2 de bureaux vides, potentiellement reconvertibles en logements

citation de: N. BERNARD, P. ZIMMER, J. SURKIN, «Le logement, la maîtrise foncière et l’espace public», note de synthèse n°6, Brussels Studies, janvier 2009.

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3.5) 3.386 à 5.191 logements potentiels au-dessus des commerces, espace vide actuellement inexploité

D’après l’ERU (Centre d’études et de recherches urbaines) qui a été chargée, fin 2011, d’analyser le problème des espaces situés au-dessus de commerces (voy. C.R.I. COM 27 (14/15), p. 34).

la superficie des étages vides est estimée à 208.600 m² et 36.550 m², ce qui correspond à un potentiel assez important situé entre 3.386 et 5.191 logements.

Dans 65% des cas, l’inoccupation des étages s’explique par l’absence d’accès séparé entre le commerce au rez-de-chaussée et les étages.  L’ERU a établi 2 fiches-outils  (n°1 et n°2) en vue d’appeler à l’imagination et la créativité des propriétaires, architectes et entrepreneurs-euses.

En tout, l’ERU met à la disposition des propriétaires, commerçants, gestionnaires publics et professionnels de l’immobilier 6 fiches-outils.

FICHE_1 FICHE_2 Comment recréer un accès indépendant du commerce ? Que ce soit dans l’immeuble même, ou via un des immeubles voisins.
FICHE_3 Comment revoir un bail qui couvre tout l’immeuble ? Il est important de réinscrire le logement aux étages dans les baux commerciaux liant un propriétaire et un commerçant ou de limiter ces baux.
(annexes à la FICHE 3 : bail commercial adapté et avenant au bail commercial)
FICHE_4
FICHE_5
Comment trouver un équilibre dans le montage financier de l’opération et quelles aides financières peut on solliciter pour une telle réhabilitation ?
(annexe à la FICHE 5 : exemple de grille d’estimation de la rentabilité)
FICHE_6 Quels partenariats créer pour faciliter le montage d’un projet ou la gestion des logements ?

Le Centre d’études rappelle aussi que :

les pouvoirs publics disposent de moyens légaux pour contraindre le propriétaire à ne pas laisser un logement ou un immeuble de logements inoccupé. Citons notamment l’amende administrative (FICHE AMENDE RÉGIONALE).

On le voit, les moyens techniques existent.  Les moyens juridiques aussi en fait.

Manque la volonté politique de s’attaquer clairement à la vacance de ces immeubles, au risque de prendre des mesures contraignantes, peu populaires auprès des propriétaires, entamant parfois leur droit de propriété.  A ce stade, il est alors essentiel de rappeler que le droit de propriété n’est pas absolu.  Comme la majorité des droits (humains), il doit tolérer des exceptions.

 

3.6.) Les bureaux vides

La suite prochainement…


*En réponse à un argument reçu de la part d’un membre du cabinet : le vivre-ensemble implique aussi le partage du foncier.

** chiffre énoncé par Catherine MORENVILLE dans « Squats, auto-gestion et mobilisation collective: les nouvelles formes de lutte », Démocratie, 1er décembre 2003, n°23, p.6 régulièrement citée par Nicolas BERNARD.

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